JAV busto paskolos skaiciuokle (PITI, amortizacija, realistiski numatytieji)

Amerikietiska busto paskola yra savitas dalykas. Palyginti su didžiąja pasaulio dalimi, JAV busto paskolos linkusios buti ilgesnio termino, daugiausia fiksuotos normos ir sujungtos i viena menesine imoka, kuria bankas surenka ir tada perskirsto nekilnojamojo turto mokescio vertintojui ir draudimo bendrovei jusu vardu per kaupiamaja sąskaita (escrow). Si skaiciuokle suderinta JAV konvencijoms: terminas pagal numatytaji nustatytas 30 metu, norma yra standartinis metinis procentas (APR), o suskirstymas rodo keturis klasikinius JAV busto paskolos imokos komponentus, sugrupuotus kaip PITI: pagrindine suma, palukanos, mokesciai ir draudimas (principal, interest, taxes, insurance), plius bet kokia bendrijos (HOA) imoka. Pagrindinis rezultatas yra tai, ka jusu bankas iš tikruju nuskaiciuos iš jusu sąskaitos kiekviena menesi, o ne vien tik paskolos dalis.

Nekilnojamojo turto mokestis Jungtinese Valstijose yra labai kintamas. Naujasis Džersis, Ilinojus ir dalis Teksaso gali virsyti du procentus turto vertes per metus. Havajai, Alabama ir Koloradas dažnai buna žemiau puses procento. Skaiciuokle pagal numatytaji naudoja 1,1 procento, kuris yra nacionalinis vidurkis, taciau pries pasikliaudami skaiciumi turetumete pasiziureti faktine savo apygardos norma. Busto draudimo numatytieji taip pat yra nacionaliniai vidurkiai ir labai skiriasi priklausomai nuo uragano, miškogaisriu ir potvyniu rizikos.

Floridos pakrantes namai gali kainuoti penkis tukstancius doleriu ar daugiau per metus, o vidaus Vidurio Vakaru namai reguliariai buna žemiau vieno tukstancio. Naudokite si iranki, kad apytiksliai ivertintumete savo menesine imoka, paskui patikslinkite su faktine banko nurodyta norma ir faktiniais mokescio bei draudimo skaiciais turtui, kuri vertinate. Sie skaiciai yra ivurciai, o ne finansinis patarimas. Tikri banko pasiulymai apima papildomus mokescius, kurie skiriasi pagal banka ir vietove.

Kuo JAV busto paskolos skiriasi

30 metu fiksuotos normos busto paskola yra neiprastai ilga, palyginti su dauguma saliu. Jungtineje Karalysteje, Vokietijoje ir didžiojoje Europos dalyje busto paskolos paprastai turi fiksuota norma 2 iki 10 metu, paskui persijungia i kintama norma arba reikalauja perderybu. JAV 30 metu terminas reiskia, kad imoka stabili visa paskolos gyvavimo laikotarpi, kas yra didžiulis pranasumas ilgalaikiam planavimui, bet jis taip pat linkes ateiti su siek tiek aukstesne norma nei trumpesnio fiksavimo paskola kitose salyse. Refinansavimas egzistuoja butent todel, kad normos keiciasi per desimtmecius; jei normos reiksmingai nukrenta jusu termino metu, galite pakeisti paskola nauja.

Pradinio inaso lukesciai JAV paprastai yra 5 iki 20 procentu. Nuejus žemiau 20 procentu, suaktyvinamas privatus busto paskolos draudimas (PMI), kuris yra menesinis mokestis, mokamas banko draudimo partneriui, kad apsaugotu nuo isipareigojimu nevykdymo. PMI paprastai siekia 0,3 iki 1,5 procento paskolos likucio per metus, priklausomai nuo kredito reitingo ir pradinio inaso, ir jis dingsta automatiskai, kai jusu paskolos ir vertes santykis nukrenta žemiau 78 procentu. Si skaiciuokle atskirai nerodo PMI, bet jei ideisite mažiau nei 20 procentu, prie skaiciuokles isvesties pridekite maždaug 50 iki 200 USD per menesi.

Uždarymo islaidos JAV siekia 2 iki 5 procentu paskolos sumos ir mokamos pirkimo metu. Jos apima banko inicijavimo mokescius, nuosavybes draudima, vertinima, registravimo mokescius ir iš anksto sumoketus nekilnojamojo turto mokescio bei draudimo kaupimus. 400 000 USD paskola paprastai turi 8 000 iki 20 000 USD uždarymo islaidu, kuriu skaiciuokle nerodo. Visada paprasykite banko Paskolos sąmatos (Loan Estimate) dokumento, kuris isdesto kiekviena uždarymo islaida standartizuotuose stulpeliuose.

Kaip skiriasi nekilnojamojo turto mokestis

Nekilnojamojo turto mokestis yra labiausiai regioniskai kintamas ivesties duomuo. Apygardos nustato savo normas, o efektyvios normos gali keistis turtui brangstant, formaliai neatnaujinant vietiniu normu. Pasiziurekite savo apygarda vietinio vertintojo svetaineje arba naudokite iranki, kaip Zillow ar Redfin, kuris rodo faktine mokescio sąskaita panasiuose turtuose. Teksasas, Ilinojus, Naujasis Džersis, Vermontas, Naujasis Hampšyras ir Konektikutas reguliariai virsija 1,5 procento efektyvias normas. Kalifornija, Havajai, Alabama ir Vajomingas paprastai buna žemiau 0,7 procento. Valstijos viduje taip pat yra reiksmingu skirtumu pagal apygarda ir miesta.

Draudimas ir gaivalines nelaimes rizika

Busto draudimas JAV daugumoje valstiju sujungia gaisro, vagystes, civilines atsakomybes ir oro salygu draudima. Potvynis ir žemes drebejimas pagal numatytaji isskiriami ir reikalauja atskiru polisu. Florida ir Kalifornija nuo 2020 m. mate dramatiska draudimo imoku augima del uragano ir miškogaisriu, o kai kuriose rinkose draudikai visiskai pasitraukia. Jei perkate didelES rizikos zonoje, gaukite pasiulymus iš triju ar keturiu draudiku pries darydami prielaida, kad skaiciuokles numatytasis yra tikslus. Mažos rizikos vidaus valstijose numatytasis dažnai aukstesnis nei tai, ka iš tikruju moketuмete.

Kada apsvarstyti 15 metu, o ne 30 metu

15 metu busto paskola paprastai turi 0,5 iki 1,0 procentinio punkto žemesne norma nei 30 metu tai paciai paskolai, o trumpesnis terminas reiskia dramatiskai mažiau bendru palukanu. 400 000 USD paskolai prie 6,75 procento per 30 metu sumokate maždaug 533 000 USD palukanu. Ta pati paskola prie 6 procentu per 15 metu sumoka apie 207 000 USD palukanu, sutaupant 326 000 USD. Menesine imoka yra aukstesne (apie 3 375 USD, palyginti su 2 594 USD), bet bendra kaina daug mažesne. Jei galite sau leisti aukstesne imoka be itampos, 15 metu paprastai yra protingesnis pasirinkimas. Jei ne, imkite 30 metu ir mokekite papildoma pagrindine suma, kai ateina priedai ar netiketos pajamos.

Du praktiniai palyginimo pratimai

Pirma, apskaiciuokite imoka prie savo nurodytos normos, paskui dar karta su pridėtais ir atimtais 0,25 procento. Skirtumas yra tai, kiek verta apsipirkti keliuose bankuose. 400 000 USD paskolai per 30 metu ketvirtis procento normos verta maždaug 65 USD per menesi ir 23 000 USD per paskolos gyvavimo laikotarpi. Triju ar keturiu banku pasiulymu surinkimas per 45 dienu langa skaiciuojamas kaip viena kredito užklausa, todel palyginti nemokama.

Antra, paleiskite skaiciuokle su 25 metu terminu ir pridekite 5 000 USD per metus papildomu pagrindines sumos imoku. Tai dažnai sutrumpina 30 metu paskola iki 21 iki 23 metu ir sutaupo 70 000 iki 100 000 USD palukanu, priklausomai nuo normos. Dauguma busto paskolu JAV leidzia papildomas pagrindines sumos imokas be baudos, bet patvirtinkite su savo banku.

Skaiciuokle pateikia pagrindini skaiciu. Auksciau pateikti pratimai suteikia planavimo pamokas, kurios ateina iš zaidimo su juo.