BRRRR investiciju grązos (ROI) skaiciuokle (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat)
Live- BRRRR works best when ARV is high enough that 75% LTV refinancing returns most of the cash invested. The textbook 'infinite return' case is cash-out = total-cash-in. Real-world refis typically leave $5k to $20k of cash in the deal, producing finite but still strong cash-on-cash returns.
BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: pirk, renovuok, nuomok, refinansuok, kartok) yra nekilnojamojo turto investavimo strategija, kurią XXI a. antrajame desimtmetyje isgarsino BiggerPockets ir kuri leidzia investuotojams perdirbti kapitalą per kelis objektus. Mechanika: nusipirkite probleminĮ objektą uz maziau nei rinkos vertė (daznai grynaisiais arba su hard money paskola), renovuokite ji, kad pakeltumete vertę po remonto (ARV, After-Repair Value), isnuomokite del pinigu srauto, refinansuokite i iprastą paskolą su 75 iki 80 procentu LTV nuo ARV (issitraukdami didziąją dali arba visus pinigus atgal), tada kartokite procesą su atgautu kapitalu.
Si skaiciuokle paima visą BRRRR finansini vaizdą: pirkimo kainą, remonto biudzetą, sandorio islaidas, tiketiną ARV, refinansavimo LTV ir normą, menesini nuomos mokesti ir veiklos islaidas. Ji pateikia is anksto investuotą kapitalą, pinigus, grązintus po refinansavimo, sandoryje likusius pinigus, menesini pinigu srautą iš nuomos ir cash-on-cash grązą nuo likusio kapitalo. Vadovelinis BRRRR tikslas yra begalines grązos atvejis, kai refinansavimas issitraukia visus pinigus atgal, o investuotojas valdo objektą uz nulini grynąji investuotą kapitalą.
Greitas patikrinimas: 90 000 USD Vidurio Vakaru objektas su 35 000 USD remontu ir 4 000 USD sandorio islaidu (129 000 USD bendro pinigu inaso), duodantis 180 000 USD ARV, refinansuotas su 75 procentu LTV, issitraukia 135 000 USD atemus 3 500 USD refinansavimo sandorio islaidu, lygu 131 500 USD grązintu pinigu. Grynieji sandoryje likę pinigai yra 0 USD (galima teigti, kad investuotojas issitrauke 2 500 USD pelno). Esant 1 800 USD nuomai atemus 450 USD islaidu atemus 945 USD paskolos, lygu 405 USD menesinio pinigu srauto, arba 4 860 USD per metus nuo nulinio likusio kapitalo, kas yra begalines grązos atvejis, kurio siekia BRRRR investuotojai.
Realiame pasaulyje BRRRR retai duoda tobulą nulinio likusio pinigu scenariju. Daznhiausias rezultatas yra 5 000 iki 25 000 USD sandoryje likusiu pinigu po refinansavimo, duodanciu baigtinę, taciau vis dar stiprią cash-on-cash grązą (daznai 15 iki 30 procentu per metus) plius vertes augimo potencialą. Strategija geriausiai veikia rinkose, kuriose probleminiai objektai parduodami su reiksminga nuolaida nuo ARV ir kuriose banku refinansavimo santykiai duoda pakankamai issitraukiamu pinigu, kad atgautu didziąją dali remonto islaidu.
Frequently asked questions
Esant 75 procentu LTV refinansavimui, jums reikia ARV bent 1,33 karto didesnio uz jusu bendrą pinigu inasą (pirkimas + remontas + sandorio islaidos). Esant 80 procentu LTV, ARV turi buti bent 1,25 karto didesnis uz pinigu inasą. BRRRR investavimo 70/30 taisykle: ARV padaugintas iš 0,75 atemus remonto islaidas turetu buti bent 70 procentu pirkimo kainos, kad sandoris turetu prasmę.
Kaip veikia penki zingsniai
Pirk (Buy). Nusipirkite objektą uz maziau nei rinkos vertė, paprastai uz biржos ribu per didmenininkus, areciu aukcionuose, MLS skelbimuose, parduodamuose kaip remontuotini, arba tiesioginiu pasto laisku kampanijomis. Pirkimas grynaisiais leidzia greitai uzbaigti sandori ir gauti nuolaidas nuo praszomos kainos. Hard money paskolos (10 iki 14 procentu palukanu, 1 iki 3 tasku, 12 menesiu terminas) tinka investuotojams, neturintiems pakankamai grynuju visiskam pirkimui.
Renovuok (Rehab). Atnaujinkite, kad pakeltumete ARV. Kritiniai atnaujinimai: virtuve, vonios, grindys, dazai, sildymo ir vedinimo sistema, jei sena, stogas, jei senas, isores patrauklumas. Tikslas yra atvesti objektą iki rajono medianines bukles uz rajono medianinę kainą, o ne pergerinti i aukstesnę rinkos pakopą. Per didelis remontas yra daznhuoja BRRRR klaida: 50 tukst. remonto islaidu objektui, kurio ARV butu toks pats su 30 tukst. remonto.
Nuomok (Rent). Iraskite nuomininką pries refinansavimą. Dauguma refinansavimo banku reikalauja brandinimo (nuomos surinkimo istorijos, paprastai 6 menesiu iki 1 metu) ir reikalauja, kad objektas butu isnuomotas rinkos kaina, pries refinansuodami pagal ARV.
Refinansuok (Refinance). Paimkite iprastą paskolą su 75 iki 80 procentu LTV nuo ARV. Pinigai, kuriuos gaunate, yra skirtumas tarp naujos paskolos ir bet kokio pradinio finansavimo padengimo (arba jusu investuotu pinigu, jei pirkote vien grynaisiais). Refinansavimo sandorio islaidos paprastai siekia 3 000 iki 5 000 USD, priklausomai nuo paskolos sumos.
Kartok (Repeat). Naudokite atgautą kapitalą kitam BRRRR finansuoti. Kas 6 iki 12 menesiu perdirbant 130 000 USD grynuju, drausmingas BRRRR investuotojas gali sukurti 5 iki 10 objektu portfeli per 3 iki 5 metu su tuo paciu pradiniu kapitalu.
Kur BRRRR veikia ir kur zlunga
BRRRR geriausiai veikia rinkose, kuriose probleminiai objektai parduodami su reiksminga nuolaida nuo ARV. Vidurio Vakarai (Indianapolis, Klivlandas, Memfis, Birmingemas, Kanzas Sitis, Sinsinatis) nuosekliai duoda BRRRR draugiskus sandorius, nes turto kainos pakankamai zemos, kad 30 iki 40 procentu ARV nuolaidos probleminiam turtui butu realios, o remonto biudzetai islaiko valdomi.
BRRRR zlunga pakranciu rinkose (didziojoje Kalifornijos dalyje, siaures rytu didmiesciuose), kur turto kainos per aukstos, kad ARV nuolaidos kompensuotu riziką, ir kur remonto islaidos nesikeicia tiesiogiai proporcingai kainai. 1,2 mln. USD Kalifornijos remontuotinas objektas reikalauja 1,6 mln. USD ARV, kad BRRRR veiktu; prieinamos pasiulos retai patvirtina sią matematiką.
Strategija taip pat zlunga, kai kyla palukanu normos. 2022-2024 metu hipotekos normu aplinka (refinansavimo normos virs 7 procentu) sumazino issitraukiamas sumas ir padidino menesini skolos aptarnavimą, sugriaudama daugeli BRRRR sandoriu, kurie butu veikę esant 4 procentu normoms. Pinigu srauto pirkejams aukstu normu aplinkoje reikia grieztesniu ARV nuolaidu, kad kompensuotu.
Kas gali nutikti negerai
Keturios daznos BRRRR klaidos:
- ARV neteisingas apskaiciavimas. Daznhiausias zlugimo budas. Investuotojai ivertina ARV pagal optimistinius palyginimus ir vertinimo metu suzino, kad tikrasis ARV yra 10 iki 20 procentu mazesnis. Refinansavimo issitraukiama suma atitinkamai mazesne. Pries isipareigodami sandoriui naudokite konservatyvius palyginimais grindziamus ARV ivercius iš vietos agento.
- Remonto biudzeto virsijimai. Dauguma remontu virsija biudzetą 10 iki 30 procentu del netiketu dalyku (pamatai, elektra, vandentiekis). Itraukite 15 procentu rezervą i remonto biudzetą.
- Refinansavimo banko apribojimai. Daug banku reikalauja 6 iki 12 menesiu brandinimo ir nuomininko buvimo, pries refinansuodami pagal ARV. Pinigu srautas brandinimo laikotarpiu turi buti finansuojamas iš kitur. Planuokite si tarpą.
- Nuomininko irasymo velavimai. Tuscias plotas refinansavimo metu velina brandinimo laikrodi ir prideda islaikymo islaidu. Agresyvi rinkodara ir noras priimti siek tiek zemesnę nei rinkos nuomą mainais uz greitą irasymą paprastai yra teisingas sprendimas.
Begalines grązos atvejis
BRRRR idealas yra refinansavimo issitraukiama suma lygi visam investuotam kapitalui, paliekant sandoryje nuli pinigu, bet nuolatini pinigu srautą. Grązos skaiciavimas sugriuna, nes vardiklis yra nulis; funkciskai grąza yra begaline.
Praktikoje begaline grąza reta. Realus tikslas yra atgauti 80 iki 95 procentu investuoto kapitalo, paliekant 5 000 iki 25 000 USD sandoryje, duodant cash-on-cash grązą 20 iki 50 procentu per metus nuo likusio kapitalo. Net esant 50 procentu kapitalo atgavimui (prastas BRRRR), grąza paprastai vis dar stipri, nes svertas iš esmes yra neigiamos kainos (nuomos pinigu srautas virsija skolos aptarnavimą plius islaidas).
Ko si skaiciuokle neapima
Finansavimo remonto laikotarpiu (hard money palukanu, tasku, islaikymo islaidu). Tuscio ploto ir nuomininko irasymo velavimu brandinimo metu. Kapitalo islaidu rezervu virs menesiniu islaidu (stogas, sildymo sistema, vandens sildytuvas ir t. t.). Turto mokescio perskaiciavimo po remonto (daznai padideja 20 iki 50 procentu metais po remonto). Draudimo pokyciu (renovuoti objektai daznai tinka kitokiam draudimui). Mokescio nusidevejimo (27,5 metu tiesinis, suteikiantis reiksmingą mokesciu skydą). Issitraukiamo refinansavimo mokestiniu pasekmiu (paprastai neapmokestinamas ivykis, taciau verta patvirtinti su buhalteriu). Geografiniu turto mokescio skirtumu. Vertes augimo prognoziu (kurios gali buti didziausias bendros grązos saltinis per islaikymo laikotarpi). Issamiai BRRRR analizei sudarykite pilną pinigu srauto pro forma, iskaitant remonto ir po refinansavimo islaikymo laikotarpius; si skaiciuokle tvarko stabilios busenos ekonomiką po refinansavimo.