किराया संपत्ति यील्ड कैलकुलेटर (कैप रेट और कैश ऑन कैश)
Liveतीन आंकड़े किसी किराया संपत्ति के बारे में लगभग वह सब बता देते हैं जो आपको जानना चाहिए: कैप रेट, कैश ऑन कैश रिटर्न और सालाना नकदी प्रवाह। कैप रेट संपत्ति की बिना उधार वाली यील्ड है, जो शुद्ध संचालन आय को खरीद मूल्य से भाग देकर निकलती है। ग्रॉस यील्ड उससे सरल अनुपात है, सालाना किराया बंटा खरीद मूल्य। कैश ऑन कैश रिटर्न मापता है कि आपने असल में कितनी नकदी लगाई और संपत्ति किस्त चुकाने के बाद हर साल कितनी नकदी लौटाती है। तीनों मिलकर यह जल्दी तय कर देते हैं कि सौदा बैठता है या नहीं।
यह कैलकुलेटर खरीद मूल्य, अपेक्षित मासिक किराया, सालाना संचालन खर्च जैसे कर, बीमा, मरम्मत और प्रबंधन, खाली रहने की मान्यता, डाउन पेमेंट और मासिक किस्त लेता है, और तीनों यील्ड माप तथा सालाना नकदी प्रवाह लौटाता है। खाली रहने का असर शुद्ध संचालन आय निकलने से पहले कुल किराए पर लगाया जाता है, इसलिए प्रभावी किराया वही दिखाता है जो एक यथार्थ साल असल में देता है।
भारतीय भाव पर एक मोटी जांच लें। ₹1.5 करोड़ का एक स्वतंत्र मकान, ₹90 हजार मासिक किराया, ₹2.4 लाख सालाना खर्च और मानक 5 प्रतिशत खाली रहने पर लगभग 6.2 प्रतिशत कैप रेट, करीब 7.2 प्रतिशत ग्रॉस यील्ड और ₹95 हजार मासिक किस्त के बाद करीब 4 प्रतिशत कैश ऑन कैश रिटर्न देता है। यदि कोई संपत्ति 4 प्रतिशत कैप रेट या 2 प्रतिशत कैश ऑन कैश से नीचे बैठती है, तो वह अच्छा नकदी प्रवाह निवेश होने की संभावना कम रखती है, बशर्ते आप उसे मुख्यतः मूल्यवृद्धि के लिए न खरीद रहे हों। मुंबई और दिल्ली के महंगे इलाकों में अक्सर 3 प्रतिशत से नीचे कैप रेट बनते हैं क्योंकि दाम में अपेक्षित मूल्यवृद्धि शामिल होती है; नकदी प्रवाह चाहने वाले निवेशक आमतौर पर उन शहरों और उपनगरों में देखते हैं जहां कैप रेट 6 प्रतिशत से ऊपर रहता है।
संचालन खर्च वाला खाना सब कुछ समेटे होना चाहिए: संपत्ति कर, बीमा, रखरखाव भंडार, संपत्ति प्रबंधन जो अक्सर कुल किराए का 5 से 10 प्रतिशत होता है, और सोसाइटी मेंटेनेंस यदि हो। किस्त को संचालन खर्च में न जोड़ें; उसका अलग खाना है ताकि बिना उधार वाली शुद्ध संचालन आय और उधार सहित कैश ऑन कैश दोनों सही ढंग से निकल सकें।
Frequently asked questions
यह बाजार पर निर्भर है। स्थिर नकदी प्रवाह वाले टियर 2 और टियर 3 शहरों में आवासीय किराए पर अक्सर 6 से 9 प्रतिशत कैप रेट दिखते हैं। ऊंची मूल्यवृद्धि वाले महानगरीय बाजारों में आमतौर पर 3 से 5 प्रतिशत। होम लोन की प्रचलित दर से नीचे कैप रेट का मतलब है उधार सौदे को नुकसान पहुंचाता है; दर से ऊपर कैप रेट का मतलब है उधार मदद करता है।
कैप रेट, ग्रॉस यील्ड और कैश ऑन कैश रिटर्न
कैप रेट संपत्ति की शुद्ध यील्ड है, बिना किसी उधार के। यह सालाना शुद्ध संचालन आय, यानी किराया घटा संचालन खर्च, की तुलना खरीद मूल्य से करता है। 7 प्रतिशत कैप रेट का मतलब है कि संपत्ति हर साल अपने मूल्य का 7 प्रतिशत बिना उधार वाली नकदी के रूप में पैदा करती है। यह अलग अलग दाम और बाजारों की संपत्तियों की तुलना के लिए सही माप है, क्योंकि यह इस सवाल को अलग कर देता है कि सौदा कैसे वित्तपोषित हुआ।
ग्रॉस यील्ड इसका मोटा रूप है: सालाना किराया बंटा खरीद मूल्य। निकालना आसान, पर यह संचालन खर्च को नजरअंदाज करता है, जो नए स्वतंत्र मकान के लिए किराए के करीब 25 प्रतिशत से लेकर बड़ी मरम्मत मांगती पुरानी बहुमंजिला संपत्ति के लिए 50 प्रतिशत से ऊपर तक जा सकता है।
कैश ऑन कैश रिटर्न उधार को शामिल करता है। यह सालाना नकदी प्रवाह, यानी शुद्ध संचालन आय घटा सालाना कर्ज सेवा, को असल में लगाई पूंजी से भाग देकर निकलता है, जो आमतौर पर डाउन पेमेंट और खरीद शुल्क का योग होती है। जब वित्तपोषण अनुकूल हो, यानी ब्याज दर कैप रेट से कम हो, तब कैश ऑन कैश कैप रेट से कहीं ऊपर जा सकता है, और जब दर कैप रेट से ऊंची हो तब यह ऋणात्मक भी हो सकता है। 8 प्रतिशत होम लोन दर और 7 प्रतिशत कैप रेट पर उधार का फायदा मामूली है; 9 प्रतिशत दर और 6 प्रतिशत कैप पर उधार उल्टा नुकसान करता है।
1 प्रतिशत नियम और 50 प्रतिशत नियम
दो मोटे नियम जिनसे निवेशक सौदे जल्दी छानते हैं। 1 प्रतिशत नियम कहता है कि मासिक किराया खरीद मूल्य का कम से कम 1 प्रतिशत हो; ₹1.5 करोड़ की संपत्ति को विचार लायक होने के लिए कम से कम ₹1.5 लाख मासिक किराए पर चढ़ना चाहिए। यह छन्नी दामों के चढ़ने से पहले ही अधिकांश महंगे बाजारों को बाहर कर देती थी और अब उपनगरों में भी इसे पूरा करना कठिन है। 50 प्रतिशत नियम मानता है कि कुल किराए का आधा संचालन खर्च, कर्ज को छोड़कर, में चला जाता है; यह एक रूढ़िवादी भंडार मान्यता है जो रखरखाव और बड़े खर्च को कम आंकने के जाल से बचाती है।
यह कैलकुलेटर कोई भी नियम थोपता नहीं; आप असली किराया और खर्च डालते हैं और परिणामी यील्ड देखते हैं। नियमों को किसी खास संपत्ति के विस्तृत आंकड़े डालने की मेहनत से पहले की जल्दी छन्नी के रूप में बरतें।
खाली रहने और खर्च की मान्यताएं कहां गलत होती हैं
किराया विश्लेषण के फेल होने के दो सबसे आम तरीके हैं खाली रहने को कम आंकना और बड़े पूंजी खर्च के भंडार को कम आंकना। मजबूत बाजार में स्थिर स्वतंत्र मकान के लिए 5 प्रतिशत खाली रहना ठीक है; ढलते बाजारों की या बार बार किरायेदार बदलने वाली संपत्तियां आसानी से 10 से 15 प्रतिशत खाली देख सकती हैं।
बड़े पूंजी खर्च, जैसे छत बदलना हर करीब 25 साल में, एसी हर 15 में, वॉटर हीटर हर 10 में, और बड़ा पेंट या फर्श हर 7 से 10 में, एक सामान्य संपत्ति के लिए औसतन ₹15 हजार से ₹30 हजार प्रति माह बैठते हैं, पर अक्सर कुछ साल में एकमुश्त खर्च होते हैं। जो शुरुआती निवेशक इस भंडार को नजरअंदाज करते हैं, वे पहली बड़ी मरम्मत आते ही अपना नकदी प्रवाह गायब होते देखते हैं। सालाना खर्च वाले खाने में एक उचित भंडार होना चाहिए; यदि आप इसे पहले से अलग नहीं रख रहे, तो गणित चलाने से पहले अपना सालाना खर्च एक यथार्थ रकम तक बढ़ा लें।
उधार रिटर्न के साथ कैसे जुड़ता है
कर्ज का उधार मुनाफे और नुकसान दोनों को बढ़ा देता है। 7 प्रतिशत कैप रेट पर पूरी नकद खरीदी संपत्ति मूल्यवृद्धि चाहे कुछ भी हो, 7 प्रतिशत कैश ऑन कैश रिटर्न देती है। वही संपत्ति 25 प्रतिशत डाउन और 8 प्रतिशत होम लोन से खरीदने पर ऊंचा कैश ऑन कैश देती है, क्योंकि कैप रेट ब्याज दर से ऊपर है, पर किराए की गिरावट के प्रति कहीं अधिक संवेदनशील रहती है; उधार ली संपत्ति पर 10 प्रतिशत किराया गिरना नकदी प्रवाह को पूरा मिटा सकता है, जबकि बिना कर्ज वाला मालिक तब भी ठीकठाक रकम जेब में डालता रहता है।
कैलकुलेटर बिना उधार वाला कैप रेट और उधार सहित कैश ऑन कैश दोनों दिखाता है, ताकि आप उधार का असर सीधे देख सकें। हाल के सालों में ब्याज दरें चढ़ने के साथ उधार का फायदा साफ सिकुड़ गया है; मौजूदा बाजार में नकद खरीदार अक्सर 25 प्रतिशत डाउन वाले खरीदार जितना ही कैश ऑन कैश पाता है, पर कहीं कम जोखिम के साथ।
यह कैलकुलेटर क्या शामिल नहीं करता
मूल्यह्रास का कर लाभ जो लागू नियम के अनुसार कर के बाद कैश ऑन कैश को ठीकठाक बढ़ा सकता है। लोन का मूलधन घटना जो शुद्ध मालिकाना हक बनाता है पर नकदी प्रवाह में नहीं दिखता। संपत्ति की मूल्यवृद्धि जो कई बाजारों में लंबी अवधि के रिटर्न का बड़ा चालक होती है। खरीद शुल्क जैसे स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन और ब्रोकरेज जो आमतौर पर मूल्य का एक हिस्सा होते हैं। रीफाइनेंस के परिदृश्य। बाद में बेचने पर कर का स्थगन। किराया नियमन जैसे किराया नियंत्रण, बेदखली पर रोक और रजिस्ट्रेशन शुल्क। पूरे विश्लेषण के लिए मूल्यह्रास और मूल्यवृद्धि सहित एक पूरा नकदी प्रवाह मॉडल बनाएं; यह कैलकुलेटर बुनियादी नकदी प्रवाह शर्तों पर सौदे की जल्दी जांच के लिए है। WhatIP के सभी परिणाम अनुमान हैं, वित्तीय सलाह नहीं।