Калькулятор доходности стратегии BRRRR для инвестиций в недвижимость

BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, то есть купи, отремонтируй, сдай, рефинансируй и повтори) это стратегия инвестиций в недвижимость, которую в 2010-х годах популяризировал портал BiggerPockets. Она позволяет инвестору раз за разом пускать в дело один и тот же капитал на новых объектах. Логика проста: вы покупаете проблемный объект ниже рыночной цены, часто за наличные или под короткий промежуточный заём, делаете ремонт, чтобы поднять стоимость после ремонта (ARV), сдаёте объект ради денежного потока, рефинансируете его обычным ипотечным кредитом под 75 или 80 процентов от стоимости после ремонта и так вытягиваете обратно большую часть или все вложенные деньги, после чего повторяете весь цикл с возвращённым капиталом.

Этот калькулятор охватывает полную финансовую картину сделки BRRRR: цену покупки, бюджет ремонта, расходы на оформление, ожидаемую стоимость после ремонта, ставку и долю рефинансирования, месячную аренду и эксплуатационные расходы. Он показывает вложенный на старте капитал, сумму, возвращённую при рефинансировании, капитал, оставшийся в сделке после этого, месячный денежный поток от аренды и доходность на остаток капитала (cash on cash). Учебная цель BRRRR это так называемая бесконечная доходность, когда рефинансирование возвращает весь капитал и инвестор владеет объектом при нулевом чистом вложении.

Быстрая проверка на здравый смысл при российских ценах: покупка за 6 000 000 ₽ с ремонтом на 2 000 000 ₽ и расходами на оформление 250 000 ₽ даёт 8 250 000 ₽ вложенного капитала. При стоимости после ремонта 11 500 000 ₽ и рефинансировании под 75 процентов вы вытягиваете 8 625 000 ₽ минус 200 000 ₽ расходов на рефинансирование, то есть 8 425 000 ₽. Чистый капитал в сделке падает до нуля, и инвестор даже снял около 175 000 ₽ прибыли. При аренде 65 000 ₽ минус 15 000 ₽ расходов минус 38 000 ₽ платёж по кредиту остаётся 12 000 ₽ месячного денежного потока, то есть 144 000 ₽ в год при нулевом капитале. Это и есть случай бесконечной доходности, к которому стремятся инвесторы BRRRR.

На практике идеальный сценарий без застрявшего капитала встречается редко. Самый частый исход оставляет в сделке от 300 000 ₽ до 1 500 000 ₽ после рефинансирования, что даёт конечную, но всё ещё сильную доходность на остаток капитала, часто от 15 до 30 процентов годовых, плюс возможный рост цены. Стратегия лучше всего работает на рынках, где проблемные объекты продаются с реальной скидкой к стоимости после ремонта и где доля финансирования банка высвобождает достаточно денег, чтобы вернуть большую часть затрат на ремонт.

Как работают пять шагов

Купи. Приобретайте объект ниже рыночной цены, обычно вне обычного оборота: через торги по банкротству, наследственные продажи, срочные сделки или объявления, где жильё выставлено как требующее ремонта. Покупка за наличные позволяет быстро выйти на сделку и выторговать скидку. Короткий промежуточный заём с более высокой ставкой подходит тем, у кого не хватает наличных на полную покупку.

Отремонтируй. Делайте ремонт, чтобы поднять стоимость после ремонта. Решают кухня, санузлы, полы, покраска, отопление если оно устарело, кровля если она изношена, и первое впечатление. Цель довести объект до среднего состояния по району, а не вылизывать его выше уровня соседних квартир. Перебор с ремонтом это классическая ошибка BRRRR: вложить 3 000 000 ₽ в объект, чья стоимость после ремонта была бы той же и при 1 800 000 ₽.

Сдай. Найдите арендатора до рефинансирования. Большинство банков требуют истории получения арендной платы, часто от шести до двенадцати месяцев, и объекта, сданного по рыночной ставке, прежде чем согласятся рефинансировать исходя из стоимости после ремонта.

Рефинансируй. Возьмите обычный ипотечный кредит под 75 или 80 процентов от стоимости после ремонта. Сумма, которую вы получаете, это разница между новым кредитом и погашением исходного финансирования, либо ваш вложенный капитал, если вы покупали за наличные. Расходы на рефинансирование обычно составляют от 150 000 ₽ до 350 000 ₽ в зависимости от суммы кредита.

Повтори. Пустите возвращённый капитал на следующую сделку BRRRR. Прокручивая около 8 000 000 ₽ каждые шесть или двенадцать месяцев, дисциплинированный инвестор может собрать портфель из пяти или десяти объектов за три или пять лет на том же стартовом капитале.

Где BRRRR работает, а где буксует

BRRRR лучше всего работает на рынках, где проблемные объекты продаются с заметной скидкой к стоимости после ремонта. В России это часто средние города и районы вдали от столиц, где цены покупки достаточно низкие, чтобы скидки в 30 или 40 процентов к итоговой стоимости оставались реальными, а бюджеты ремонта были посильными.

В дорогих локациях стратегия буксует. В центре Москвы, в престижных районах Санкт-Петербурга или Сочи цены покупки слишком высоки, чтобы скидка перекрывала риск, а стоимость ремонта не растёт пропорционально цене. Объекту под ремонт за 40 000 000 ₽ понадобилась бы стоимость после ремонта около 53 000 000 ₽, чтобы расчёт сошёлся, а доступное предложение редко выдерживает такую арифметику.

Стратегия буксует и когда растут ставки. Высокие ставки рефинансирования последних лет урезали возвращаемые суммы и подняли месячный платёж, обрушив многие сделки, которые при низких ставках сработали бы. В периоды высоких ставок тем, кто нацелен на денежный поток, нужны более жёсткие скидки, чтобы это компенсировать.

Что может пойти не так

Четыре частые ловушки BRRRR:

1. Неверно оценённая стоимость после ремонта. Самая частая ошибка. Инвестор прикидывает стоимость по оптимистичным аналогам и узнаёт при оценке, что реальная цифра ниже на 10 или 20 процентов. Возвращаемая сумма уменьшается ровно в той же пропорции. Возьмите осторожную оценку у местного агента, прежде чем входить в сделку.

1. Превышенный бюджет ремонта. Большинство ремонтов выходят за бюджет на 10 или 30 процентов из-за сюрпризов с фундаментом, проводкой или трубами. Закладывайте резерв в 15 процентов.

1. Условия банка. Многие банки требуют от шести до двенадцати месяцев истории аренды и присутствия арендатора, прежде чем рефинансировать исходя из стоимости после ремонта. Денежный поток в этот период ожидания приходится покрывать из других средств. Заложите этот разрыв заранее.

1. Задержки со сдачей. Простой в период рефинансирования растягивает срок ожидания и добавляет затрат на содержание. Активная реклама и готовность принять аренду чуть ниже рынка ради быстрой сдачи обычно правильное решение.

Случай бесконечной доходности

Идеал BRRRR наступает, когда сумма, возвращённая при рефинансировании, равна всему вложенному капиталу. Тогда в сделке не остаётся застрявших денег, а денежный поток продолжает поступать. Расчёт доходности разваливается, потому что знаменатель равен нулю, так что на практике доходность бесконечна.

В реальности бесконечная доходность редка. Реалистичная цель вернуть от 80 до 95 процентов вложенного капитала, оставив в сделке от 300 000 ₽ до 1 500 000 ₽, с доходностью на остаток капитала от 20 до 50 процентов годовых. Даже вернув лишь 50 процентов, что для BRRRR слабый результат, доходность обычно остаётся сильной, потому что кредитное плечо фактически имеет отрицательную стоимость: излишек от аренды превышает платёж плюс расходы.

Чего этот калькулятор не учитывает

Финансирование в период ремонта с его процентами, комиссиями и затратами на содержание промежуточного займа. Простой и задержки со сдачей в период ожидания. Резервы на крупный ремонт сверх месячных расходов, такие как кровля, отопление или водонагреватель. Пересмотр налога на имущество после ремонта. Изменения в страховке. Налоговую амортизацию, которая в России зависит от применимого режима. Налоговые последствия снятия капитала при рефинансировании, которое обычно не считается налогооблагаемым событием, хотя это стоит уточнить у налогового консультанта. Региональные различия в налоге на имущество. Прогнозы роста цены, который за весь срок владения может стать крупнейшим источником совокупной доходности. Для полного анализа BRRRR постройте полную модель денежного потока, включающую период ремонта и период владения после рефинансирования. Этот калькулятор охватывает устойчивую экономику после рефинансирования. Все результаты WhatIP это оценки, а не финансовая консультация.