Калькулятор доходности аренды с валовой, чистой доходностью и cash on cash

Три числа говорят почти всё, что нужно знать об арендной недвижимости: чистая доходность, доходность на вложенный капитал (cash on cash) и годовой денежный поток. Чистая доходность это доходность объекта без учёта кредита, она считается как чистый операционный доход, делённый на цену покупки. Валовая доходность это более простое отношение годовой аренды к цене. Доходность на вложенный капитал измеряет реально вложенные деньги против того, что объект возвращает вам каждый год после платежа по кредиту. Вместе эти три величины дают быструю сортировку: сходится сделка или нет.

Этот калькулятор берёт цену покупки, ожидаемую месячную аренду, годовые эксплуатационные расходы (налог, страховку, ремонт, управление), допущение о простое, первоначальный взнос и месячный платёж по ипотеке и возвращает все три меры доходности плюс годовой денежный поток. Простой применяется к валовой аренде до расчёта чистого операционного дохода, так что эффективная аренда отражает то, что реально приносит реалистичный год.

Быстрая проверка на здравый смысл при российских ценах: квартира за 9 000 000 ₽ с арендой 60 000 ₽ в месяц, годовыми расходами 120 000 ₽ и обычным простоем в 5 процентов даёт чистую доходность около 6,5 процента, валовую доходность около 8 процентов и доходность на вложенный капитал около 4 процентов после платежа по ипотеке 48 000 ₽. Если объект опускается ниже 5 процентов чистой доходности или ниже 2 процентов доходности на вложенный капитал, он вряд ли будет хорошей инвестицией ради денежного потока, если только вы не покупаете прежде всего ради роста цены. Дорогие районы вроде центра Москвы или престижных частей Санкт-Петербурга регулярно дают чистую доходность ниже 4 процентов, потому что цена закладывает ожидаемый рост; тот, кто ищет денежный поток, смотрит скорее на средние города с доходностью выше 6 процентов.

Поле эксплуатационных расходов должно быть полным: налог на имущество, страховка, резерв на содержание, управление, которое часто составляет от 6 до 10 процентов валовой аренды, и взносы за обслуживание дома, если они есть. Не включайте платёж по ипотеке в эксплуатационные расходы; он идёт в отдельное поле месячного платежа, чтобы чистый операционный доход без учёта кредита и доходность на вложенный капитал с учётом кредита считались верно.

Чистая доходность, валовая доходность и доходность на вложенный капитал

Чистая доходность это чистая отдача объекта без кредитного плеча. Она сопоставляет годовой чистый доход, то есть аренду минус эксплуатационные расходы, с ценой покупки. Чистая доходность в 7 процентов означает, что объект приносит каждый год 7 процентов своей цены денежным потоком без учёта кредита. Это правильная мера для сравнения объектов разной цены и из разных городов, потому что она убирает вопрос о том, как профинансирована сделка.

Валовая доходность это более грубый вариант: годовая аренда, делённая на цену покупки. Её проще посчитать, но она игнорирует эксплуатационные расходы, которые могут составлять от 25 процентов аренды для новых квартир до более чем 50 процентов для старого жилья с большой потребностью в ремонте.

Доходность на вложенный капитал вводит кредитное плечо. Это годовой денежный поток, то есть чистый доход минус годовое обслуживание долга, делённый на реально вложенный капитал, обычно первоначальный взнос плюс расходы на покупку. Доходность на вложенный капитал может намного превышать чистую доходность, когда финансирование выгодно, то есть ставка ниже чистой доходности, и может стать отрицательной, когда оно невыгодно, то есть ставка выше. При ставке 6 процентов и чистой доходности 7 процентов плечо ощутимо помогает; при ставке 9 процентов и доходности 6 процентов плечо вредит.

Правило одного процента и правило пятидесяти процентов

Два практических правила, которыми инвесторы быстро фильтруют сделки. Правило одного процента говорит, что месячная аренда должна быть не меньше 1 процента цены покупки; квартира за 8 000 000 ₽ должна сдаваться минимум за 80 000 ₽ в месяц, чтобы вообще заслуживать внимания. Этот фильтр отсекал почти все крупные города ещё до роста цен, и сегодня его трудно выполнить даже в средних городах. Правило пятидесяти процентов говорит, что половина валовой аренды уходит на эксплуатационные расходы без учёта долга; это осторожное допущение о резерве, которое помогает не занижать содержание.

Этот калькулятор не навязывает ни одно из правил; вы вводите реальную аренду и расходы и видите получившуюся доходность. Используйте правила как быстрый фильтр, прежде чем браться вводить подробные цифры по конкретному объекту.

Где ошибаются допущения о простое и расходах

Два самых частых способа промахнуться при анализе аренды это занизить простой и недооценить резерв на крупный ремонт. Простой в 5 процентов разумен для стабильной сдачи на сильном рынке; объекты на сжимающихся рынках или с частой сменой арендаторов легко выходят на 10 или 15 процентов.

Крупный ремонт, такой как замена котла раз в 15 лет, водонагревателя раз в 10 лет или покраска и полы раз в 7 или 10 лет, обходится в среднем от 5 000 ₽ до 12 000 ₽ в месяц для типичной квартиры, но обычно тратится разом раз в несколько лет. Новичок, который пропускает этот резерв, видит, как денежный поток исчезает при первом серьёзном ремонте. Поле годовых расходов должно содержать разумный резерв; если вы до сих пор ничего не откладывали, поднимите его до реалистичной суммы, прежде чем считать.

Как кредитное плечо взаимодействует с доходностью

Кредитное плечо усиливает и прибыль, и убытки. Объект, купленный за наличные с чистой доходностью 7 процентов, даёт доходность на вложенный капитал 7 процентов независимо от роста цены. Тот же объект, купленный с 25 процентами взноса и ипотекой под 6 процентов, даёт более высокую доходность на вложенный капитал, потому что чистая доходность превышает ставку, но он гораздо чувствительнее к падению аренды; падение аренды на 10 процентов у объекта с плечом может полностью смыть денежный поток, тогда как владелец без долга всё ещё получает ощутимые суммы.

Калькулятор показывает сразу и чистую доходность без учёта кредита, и доходность на вложенный капитал с учётом кредита, так что вы видите эффект плеча напрямую. Поскольку ставки выросли за последние годы, преимущество плеча заметно сократилось; на нынешнем рынке покупатель за наличные часто получает доходность на вложенный капитал, близкую к покупателю с 25 процентами взноса, но с куда меньшим риском.

Чего этот калькулятор не учитывает

Налоговую выгоду от амортизации, которая в России зависит от применимого режима и может ощутимо поднять доходность на вложенный капитал после налогов. Погашение тела кредита, которое наращивает капитал, но не отражается в денежном потоке. Рост цены объекта, который на многих рынках является более крупным мотором доходности в долгом сроке. Расходы на покупку, которые в России с госпошлиной, услугами нотариуса и регистрацией часто составляют от 1 до 3 процентов цены. Сценарии рефинансирования. Отсрочки налога при последующей продаже. Правила аренды, такие как ограничения ставок, ограничения на выселение или регистрационные сборы. Для полного анализа постройте полную модель денежного потока, включающую амортизацию и рост цены; этот калькулятор служит для быстрой сортировки, сходится ли сделка по базовому денежному потоку. Все результаты WhatIP это оценки, а не финансовая консультация.