Калькулятор окупаемости рефинансирования ипотеки: когда вернутся расходы на сделку

Рефинансирование имеет смысл, только если вы остаётесь в квартире и в кредите достаточно долго, чтобы ежемесячная экономия перевесила расходы на сделку. Точка окупаемости это месяц, в котором накопленная экономия на платежах сравнивается с расходами, уплаченными вперёд. До неё вы на рефинансировании теряете, после неё выигрываете.

Калькулятор берёт ваш текущий ежемесячный платёж по основному долгу и процентам, новый платёж после рефинансирования и расходы на сделку. Он возвращает число месяцев до окупаемости, число лет до окупаемости и чистую выгоду за остаток кредита, если вы доживёте в нём до этого момента. Всем управляют два числа: ежемесячная экономия (текущий платёж минус новый) и расходы на сделку. Экономия 35 000 ₽ в месяц при расходах 500 000 ₽ окупается за 15 месяцев, а та же экономия при расходах 1 000 000 ₽ за 29 месяцев.

Грубое правило таково: рефинансирование оправдано, если вы остаётесь в квартире хотя бы 24 36 месяцев после точки окупаемости. Оформление рефинансирования не бесплатно, и если вы можете переехать или закрыть кредит раньше, расходы на сделку пропадут зря. Если вы планируете жить в квартире 5 10 лет, а окупаемость наступает раньше 36 месяцев, рефинансирование обычно чистый выигрыш.

Расходы на сделку сильно различаются. Рефинансирование без расходов вшивает их в ставку нового кредита или в тело долга, поэтому сумма расходов равна нулю, но новый платёж чуть выше, чем был бы при оплаченных расходах. Калькулятор работает в обоих случаях, просто введите реальные числа, которые называет банк. Типичные расходы на классическое рефинансирование составляют 2 4 процента новой суммы кредита, так что рефинансирование на 8 000 000 ₽ может обойтись в 160 000 320 000 ₽.

Что на самом деле измеряет окупаемость

Окупаемость это месяц, в котором первоначальные расходы на рефинансирование, то есть расходы на сделку, возвращены за счёт экономии на ежемесячных платежах. Математика прямая: расходы на сделку делим на ежемесячную экономию и получаем число месяцев до окупаемости. Расчёт предполагает стабильную ставку после рефинансирования (без второго рефинансирования), неизменный налоговый режим и то, что вы сохраняете квартиру и кредит до точки окупаемости и дальше.

Показатель полезнее всего как проверка остаться или уйти. Если вы можете продать или переехать в пределах срока окупаемости, рефинансирование обычно не оправдано. Если же вы остаётесь в квартире заметно дольше точки окупаемости, рефинансирование превращает разовый расход в постоянную ежемесячную экономию.

Что входит в ежемесячную экономию, а что нет

Калькулятор использует только экономию по основному долгу и процентам. Он не учитывает изменения налога на имущество (который при рефинансировании не меняется), страхования жилья (тоже без изменений) и страхования при низком взносе (которое может вырасти или исчезнуть в зависимости от нового отношения кредита к стоимости).

Если рефинансирование меняет срок кредита (с остатка в 25 лет на свежие 30 лет), более низкий платёж может на деле не быть экономией, ведь вы растягиваете выплаты на большее число месяцев. Калькулятор не сравнивает общую сумму процентов за весь кредит, он сравнивает ежемесячные платежи. Для сравнения как за как рефинансируйте в кредит на 25 лет, если у вас осталось 25, либо отдельно сравните общую сумму процентов.

Когда смотреть глубже, чем на окупаемость

Окупаемость это быстрая проверка, но не единственное соображение. Важны ещё три вопроса:

Первый: убирает ли рефинансирование страхование при низком взносе? Если сейчас вы платите такую страховку, потому что первоначальный взнос был меньше 20 процентов, рефинансирование в кредит с 20 процентами собственного капитала может снять эту надбавку, а это способно добавить 7 000 21 000 ₽ в месяц экономии сверх выгоды от ставки.

Второй: берёте ли вы деньги наличными? Рефинансирование с выдачей наличных это технически другой продукт, и выгода здесь это не только смена ставки, но и новые деньги, которые вы получаете, часто под более низкий процент, чем кредитная линия под залог или потребительский заём. Расчёт окупаемости при выдаче наличных другой.

Третий: меняется ли срок кредита? Если вы рефинансируете кредит с остатком 27 лет в свежие 30 лет, вы можете заплатить заметно больше процентов в сумме даже при более низких ежемесячных платежах. Прогоните новый кредит через ипотечный калькулятор, чтобы увидеть общую сумму процентов за весь срок, и сравните с действующим кредитом.

Типичные статьи расходов на сделку

Типичный набор расходов на рефинансирование выглядит так: комиссии банка за оформление, андеррайтинг и обработку от 50 000 до 130 000 ₽; оценка от 25 000 до 40 000 ₽; страхование титула и сопровождение сделки от 50 000 до 130 000 ₽; регистрация и государственные пошлины от 10 000 до 25 000 ₽; проценты, уплаченные вперёд, в зависимости от дня сделки; предоплата на счёт для налога и страховки от 75 000 до 200 000 ₽ в зависимости от графика платежей. Предоплата на этот счёт технически не настоящий расход (её возвращают со счёта старого кредита), но она увеличивает сумму живых денег, нужную вперёд.

Рефинансирование без расходов существует, оно вшивает расходы в ставку или тело долга. Типичная ставка без расходов примерно на 0,25 0,5 процента выше ставки с оплаченными расходами. Для коротких сроков владения или неясных планов вариант без расходов часто верный выбор, ведь он переносит стоимость на ежемесячную основу, согласованную с тем, как долго вы реально остаётесь.

Чего этот калькулятор не учитывает

Изменения страхования при низком взносе (его отмена может добавить заметную экономию сверх ставки). Сценарии рефинансирования с выдачей наличных (где выгода включает и более низкую ставку, и высвобожденные деньги). Общую сумму процентов при изменённом сроке кредита (удлинение срока снижает ежемесячный платёж, но увеличивает итоговые проценты). Изменения налогового вычета там, где проценты по ипотеке вычитаются, ведь меньший платёж означает меньший вычет, так что экономия после налога чуть ниже цифры до налога. Сценарии с плавающей ставкой, где новый платёж изменится позже. Для рефинансирования с плавающей в фиксированную берите текущий платёж как новый для осторожной оценки окупаемости; для фиксированной в плавающую калькулятор завышает экономию за пределами начального периода фиксированной ставки.