حاسبة الرهن العقاري مع الضرائب والتأمين ورسوم الاتحاد

شراء المنزل هو أكبر صفقة يُقدم عليها معظم الناس طوال حياتهم، والقسط الشهري نادراً ما يقتصر على القرض وحده. فبمجرد أن تضيف الضريبة العقارية وتأمين المنزل وأي رسوم اتحاد ملاك، قد ترتفع التكلفة الحقيقية للتملك بنسبة تتراوح بين خمسة وعشرين وخمسة وثلاثين بالمئة فوق رقم أصل الدين والفائدة الذي يعرضه عليك المُقرض. تجمع حاسبة WhatIP للرهن العقاري الصورة الكاملة في رقم واحد، حتى تقارن العروض بصدق وتقرر ما يمكنك تحمله فعلاً.

الحساب الذي يقف وراء القسط الشهري هو معادلة الإطفاء القياسية. تأخذ مبلغ القرض، وتقسم الفائدة السنوية على اثني عشر للحصول على المعدل الشهري، ثم تطبقه على عدد الأشهر في مدة القرض. والنتيجة قسط شهري ثابت، يكون فيه كل قسط مبكر فائدةً في معظمه، وكل قسط متأخر أصل دينٍ في معظمه. وعلى مدى رهن مدته ثلاثون عاماً بفائدة سبعة بالمئة، قد تدفع نحو مئة وأربعين بالمئة من ثمن المنزل فائدةً وحدها. وهذا الرقم يتقلص بسرعة حين تختصر المدة أو تخفض المعدل.

تتيح لك هذه الأداة ضبط ثمن المنزل والدفعة الأولى والمعدل والمدة ونسبة الضريبة العقارية والتأمين ورسوم الاتحاد، ثم تعرض لك التفصيل الكامل لوجهة أموالك كل شهر. الأرقام هنا تقديرية وليست نصيحة مالية. فعروض المُقرضين الفعلية تشمل نقاط الخصم ورسوم الإصدار وإعداد حساب الضمان، وهي تختلف من مُقرض لآخر ومن بلد لآخر. استخدم هذه الحاسبة لفهم الحجم التقريبي، ثم اطلب من المُقرض تقدير القرض الرسمي لترى تكاليف الإغلاق الحقيقية.

كيف تستخدم هذه الحاسبة

احصل على تقدير شهري دقيق في خطوات قليلة قصيرة.

1. أدخل ثمن المنزل، أي سعر البيع المتفق عليه للعقار الذي تدرسه.
2. أدخل دفعتك الأولى نقداً. عشرون بالمئة من الثمن تُغنيك عن تأمين الرهن الخاص في معظم القروض التقليدية.
3. أضف معدل الفائدة (النسبة السنوية) الذي عرضه عليك المُقرض. حتى ربع نقطة مئوية له أثره على مدى ثلاثين عاماً.
4. حدد مدة القرض بالسنوات. ثلاثون عاماً هي المعتاد، لكن قارنها بمدة خمسة عشر عاماً.
5. أدخل نسبة الضريبة العقارية كنسبة سنوية من ثمن المنزل. تتفاوت هذه النسبة كثيراً بحسب المنطقة.
6. أضف تأمين المنزل السنوي وأي رسوم اتحاد شهرية.
7. اقرأ النتيجة. الرقم الرئيسي يجمع أصل الدين والفائدة والضريبة والتأمين ورسوم الاتحاد، فيطابق ما سيبدو عليه كشف حسابك المصرفي فعلاً كل شهر.

غيّر مدخلاً واحداً في كل مرة وأعد الحساب. هكذا تحوّل أداة تسوّق إلى اختبار صمود لميزانيتك.

مثال من الواقع

لنفترض أنك تشتري منزلاً بثلاثمئة ألف دولار بدفعة أولى قدرها خمسة وأربعون ألف دولار، أي خمسة عشر بالمئة. يبقى قرض بمئتين وخمسة وخمسين ألف دولار. يعرض عليك المُقرض ستة ونصف بالمئة على رهن ثابت مدته ثلاثون عاماً. الضريبة العقارية في منطقتك تبلغ واحداً ومئتين من الألف بالمئة من قيمة المنزل سنوياً، وتأمين المنزل يكلف ألفاً ومئتي دولار في العام، ولا يوجد اتحاد ملاك.

جزء أصل الدين والفائدة يخرج بنحو ألف وستمئة دولار شهرياً. الضريبة العقارية تضيف نحو مئتين وخمسين دولاراً شهرياً (ثلاثة آلاف دولار سنوياً مقسومة على اثني عشر). والتأمين يضيف نحو مئة دولار شهرياً. ولأن الدفعة الأولى دون عشرين بالمئة، يفرض المُقرض كذلك تأمين رهن خاصاً قد يقترب من مئة وخمسة عشر دولاراً شهرياً إلى أن تبلغ حصة ملكية قدرها عشرون بالمئة.

اجمع هذه الأجزاء معاً، فتقع تكلفتك الشهرية الحقيقية عند نحو ألفين وخمسة وستين دولاراً، لا عند ألف وستمئة دولار التي يوحي بها القرض وحده. وعلى مدى المدة الكاملة البالغة ثلاثين عاماً، تبلغ الفائدة على قرض المئتين والخمسة والخمسين ألف دولار نحو ثلاثمئة وأربعة وعشرين ألف دولار، أكثر من ثمن المنزل نفسه. ولو رفعت الدفعة الأولى إلى ستين ألف دولار (عشرون بالمئة)، لأسقطت تأمين الرهن الخاص تماماً وخفضت القرض إلى مئتين وأربعين ألف دولار، موفّراً نحو مئتي دولار من القسط الشهري. هذا التغيير وحده يدخر مبلغاً كبيراً من الفائدة على مدى عمر القرض، ما يبيّن أن الدفعة الأولى من أقوى الروافع التي تملك التحكم بها.

نصائح وأفضل الممارسات

• أبقِ إجمالي تكلفة السكن عند ثمانية وعشرين بالمئة من دخلك الشهري الإجمالي أو دونها. المصارف توافق مسبقاً على أكثر من ذلك بكثير.
• خصص لتكاليف الإغلاق من اثنين إلى خمسة بالمئة من القرض، تُدفع نقداً عند التوقيع فوق الدفعة الأولى.
• ضع جانباً نحو واحد بالمئة من قيمة المنزل كل عام للصيانة والإصلاحات.
• اجمع ثلاثة عروض من مُقرضين خلال نافذة خمسة وأربعين يوماً. تُحتسب استعلاماً ائتمانياً واحداً، والفارق بين المُقرض الرخيص والمكلف غالباً ما يبلغ ربع نقطة إلى نصف نقطة.
• اعتبر عشرين بالمئة دفعةً أولى هدفاً لتجنب التأمين، لكن لا تستنزف صندوق طوارئك أبداً لبلوغها.

الأرقام الأربعة التي تحدد القسط

أصل الدين هو المبلغ الذي تقترضه فعلاً، أي ثمن المنزل ناقص الدفعة الأولى. وخفضه له الأثر الأكبر على التكلفة الشهرية. المعدل هو الفائدة السنوية التي يفرضها المُقرض، وحتى خفض بمقدار ربع نقطة يستحق البحث عنه على مدى ثلاثين عاماً. المدة هي طول الوقت المتاح لك للسداد؛ والمدد الأطول تخفض القسط الشهري لكنها ترفع إجمالي الفائدة. أما الضريبة والتأمين ورسوم الاتحاد فهي تكاليف متكررة ليست جزءاً من القرض، لكنها جزء من فاتورتك الحقيقية. والضريبة العقارية على وجه الخصوص تتأرجح من دون أربعة أعشار بالمئة في بعض المناطق إلى فوق اثنين بالمئة في غيرها.

متى يكون إعادة التمويل منطقياً

قاعدة سريعة هي أن تفكر في إعادة التمويل كلما استقرت المعدلات الحالية عند ثلاثة أرباع نقطة مئوية على الأقل دون معدلك القائم، وكنت تخطط للبقاء في المنزل ثلاث سنوات أخرى على الأقل. تكاليف إغلاق إعادة التمويل تبلغ من اثنين إلى أربعة بالمئة من القرض، فتحتاج إلى وقتٍ متبقٍ كافٍ لاستردادها. شغّل هذه الحاسبة بالمعدل الجديد لترى قسطك الجديد، ثم اقسم تكاليف الإغلاق على وفورك الشهري لتجد شهر التعادل. وإن بلغت ذلك الشهر قبل وقتٍ طويل من نيتك البيع أو الانتقال، فإن إعادة التمويل تسدد كلفتها بنفسها.