حاسبة القدرة على شراء منزل كم يسعك أن تشتري

كم يسعك أن تشتري من منزل؟ تتوقف الإجابة على خمسة أمور: دخلك الإجمالي، وديونك الشهرية الأخرى، وحجم دفعتك الأولى، ومعدل فائدة التمويل العقاري، وأعلى نسبة دين إلى دخل يقبلها ممولك. تعود هذه الحاسبة من هذه المدخلات إلى الوراء لتصل إلى أعلى سعر شراء يُبقي أقساط السكن زائد الديون داخل حد نسبة الدين إلى الدخل.

نسبة الدين الإجمالية القياسية التي يستعملها مكتتبو التمويل التقليدي هي ستة وثلاثون في المئة. وتسمح بعض البرامج حتى ثلاثة وأربعين في المئة، وتذهب برامج متخصصة أعلى، لكن شدّ النسبة يعني أن جزءًا أكبر من كل راتب يذهب إلى القسط. تعتمد الحاسبة افتراضيًا ستة وثلاثين في المئة بوصفها الخيار المتحفظ؛ ارفعها إلى ثلاثة وأربعين في المئة لترى الحد الأعلى، وإلى ما دون ثلاثين في المئة لترى الرقم الآمن حقًا.

تحقّق سريع تقريبي: بدخل إجمالي قدره تسعون ألف وحدة نقدية من دون ديون أخرى وبمعدل ستة ونصف في المئة على ثلاثين سنة، تقترح الحاسبة نحو ثلاثمئة وعشرة آلاف من سعر منزل تستطيع تحمّله. إضافة خمسمئة شهريًا من أقساط الديون (قرض سيارة أو قروض دراسية) تخفض ذلك الرقم بنحو ستين ألفًا. ومضاعفة الدخل إلى مئة وثمانين ألفًا تضاعف تقريبًا سعر المنزل الأعلى. وأكبر رافعتين هما الدخل، الذي يحدد حجم أعلى قسط سكن، ومعدل الفائدة، الذي يحدد كم من القرض يستطيع قسط معين خدمته.

رقم السعر الأعلى يشمل افتراضات الرسوم العقارية وتأمين المنزل المدمجة في القسط الشهري. إن كنت تعيش في منطقة بضرائب عقارية أعلى أو بتأمين مرتفع، فارفع تلك المدخلات لترى نتيجة أدق. جميع النتائج تقديرات من WhatIP وليست استشارة مالية.

ماذا تعني نسبة الدين الإجمالية فعلًا

تقارن نسبة الدين الإجمالية إجمالي التزاماتك الشهرية من الديون، أي قسط التمويل العقاري الشامل للأصل والفائدة والرسوم العقارية والتأمين زائد كل الديون الأخرى، بدخلك الشهري الإجمالي. يستعملها الممولون مقياسًا أساسيًا لفرز ما إذا كنت تستطيع خدمة قرض معين. وظل حد الستة والثلاثين في المئة قياسيًا لعقود؛ فهو يمثّل المستوى التاريخي الذي يبدأ عنده خطر التعثّر بالصعود على نحو ملموس.

أما نسبة دين السكن وحده فمقياس قريب لكنه أكثر صرامة، ينظر إلى تكاليف السكن فقط بوصفها جزءًا من الدخل الإجمالي. ويستعمل معظم المكتتبين التقليديين ثمانية وعشرين في المئة سقفًا لهذا الجزء. وتعمل الحاسبة بالنسبة الإجمالية لأنها هي ما يحكم المبلغ المطلق للقرض الذي يمكنك التأهل له في معظم قرارات الاكتتاب.

ماذا يغطي القسط الشامل

أعلى قسط سكن شهري يُحسب هنا شامل: الأصل والفائدة والرسوم العقارية والتأمين. الأصل والفائدة هما القرض نفسه، محسوبًا بالمعدل والمدة اللذين تُدخلهما. وتُعرض الرسوم العقارية بوصفها نسبة من قيمة المنزل، وهي تتفاوت تفاوتًا هائلًا بحسب الموقع. ويتفاوت تأمين المنزل أيضًا، لكن ثلاثة من عشرة إلى خمسة من عشرة في المئة من قيمة المنزل سنويًا أمر نموذجي في معظم الأسواق.

رسوم اتحاد الملّاك ليست في الحساب الافتراضي لأنها لا تنطبق إلا على شريحة من المنازل. إن كنت تنظر في شقق أو أحياء يحكمها اتحاد ملّاك، فاطرح ذهنيًا الرسوم الشهرية للاتحاد من أعلى قسط سكن معروض.

لماذا الدفعة الأولى حاسمة

تؤدي الدفعة الأولى غرضين. أولًا، تخفض أصل القرض مباشرة، فيقل القسط الشهري عند معدل ثابت. وثانيًا، تؤهّلك لشروط قرض أفضل: دفعة عشرين في المئة تتجنّب تأمين الرهن الخاص، وقروض الدفعات المنخفضة تستوجب أقساط تأمين رهن طوال عمر القرض، وقروض دون دفعة تتاح لفئات مؤهَّلة فقط. لا تضيف الحاسبة تأمين الرهن الخاص إلى القسط؛ فإن كانت دفعتك دون عشرين في المئة، فسيكون قسطك الشامل الحقيقي أعلى بنحو خمسة من عشرة إلى واحد في المئة من قيمة القرض سنويًا.

تكاليف الإغلاق وتكاليف حقيقية أخرى

أعلى سعر منزل معروض لا يشمل تكاليف الإغلاق، التي تبلغ نحو اثنين إلى خمسة في المئة من سعر المنزل (التوثيق والضمان ورسوم الممول والفحوص والتقييمات وضرائب النقل والفائدة المسبقة والتأمين المسبق). خطّط لأن تكون تكاليف الإغلاق متاحة نقدًا إضافيًا يفوق الدفعة الأولى. تفترض الحاسبة أن الدفعة الأولى هي كل النقد الذي عليك دفعه نحو المنزل نفسه.

طرق عملية لاستعمال هذه الحاسبة

المفاضلة بين سعري منزلين. شغّل الحاسبة بوضعك المالي الحالي وانظر أيهما يلائمك بأريحية. إن كان المنزل المستهدف فوق الأعلى المعروض، فتحتاج إما إلى دفعة أكبر أو دخل أعلى أو ديون أقل أو معدل فائدة أدنى.

تقرير ما إذا كنت ستنتظر هبوط المعدلات. أعد التشغيل بالمعدل الحالي وبمعدل أدنى افتراضي لترى أثره في السعر الأعلى. هبوط المعدل بواحد في المئة يرفع عادةً سعر المنزل الأعلى بعشرة إلى اثني عشر في المئة للقسط الشهري نفسه.

تخطيط سداد دين قبل الشراء. اخفض مدخل الديون الشهرية بمبلغ يمكنك سداده واقعيًا خلال ستة إلى اثني عشر شهرًا، وانظر كم منزلًا إضافيًا يفتح ذلك أمامك.

ما لا تشمله هذه الحاسبة

تأمين الرهن الخاص للدفعات دون عشرين في المئة. وقسط تأمين الرهن المسبق والشهري. ورسوم تمويل قروض الفئات المؤهَّلة. وتكاليف الإغلاق (عادةً اثنان إلى خمسة في المئة من سعر المنزل). ورسوم اتحاد الملّاك. ورسوم إنشاء القرض والنقاط. والاحتياطيات النقدية التي يطلبها بعض المكتتبين (عادةً أقساط شهرين إلى ستة في أصول سائلة). وضرائب النقل ورسوم التسجيل الخاصة بكل منطقة. تعطي الحاسبة سقفًا تقريبيًا لسعر الشراء؛ أما الأعلى الذي يمكنك التأهل له فعلًا لدى ممول بعينه فيتوقف على ملفك المالي الكامل وبرنامج القرض.

الفرق بين ما تستطيع اقتراضه وما ينبغي أن تنفقه

أعلى رقم تظهره الحاسبة هو سقف ما قد يوافق عليه الممول، لا توصية بأن تنفق كل ذلك. فكثير من الأسر تشتري عند الحد الأقصى ثم تجد نفسها مكبَّلة بقسط لا يترك فائضًا للادخار أو للطوارئ أو لمتع الحياة، وهو ما يُسمى عجز السيولة رغم امتلاك أصل ثمين. القاعدة الأحكم أن تترك هامشًا بينك وبين السقف، فتشتري عند نسبة دين أقرب إلى الثمانية والعشرين أو الثلاثين بالمئة لا عند الحد الأعلى. هذا الهامش هو ما يحميك حين يرتفع تأمين المنزل أو الرسوم العقارية، أو حين يظهر إصلاح مفاجئ، أو حين يتراجع دخل أحد الزوجين.

تذكّر أيضًا أن تملّك المنزل يحمل تكاليف مستمرة لا يظهرها القسط: الصيانة الدورية التي تُقدَّر بنحو واحد بالمئة من قيمة المنزل سنويًا، والمرافق، وأي رسوم مجتمعية. أدخل رقمًا متحفظًا في الحاسبة، ثم اطرح ذهنيًا هذه البنود من راحتك الشهرية قبل أن تقرر.

كيف ترفع قدرتك على الشراء

إن جاء السقف أقل مما تريد، فأمامك أربع روافع واضحة. الأولى زيادة الدفعة الأولى، إذ تخفض أصل القرض وقد تلغي تأمين الرهن. والثانية سداد ديون شهرية قائمة، فكل قسط تلغيه يحرّر جزءًا من نسبة الدين لصالح السكن. والثالثة تحسين جدارتك الائتمانية للحصول على معدل أدنى. والرابعة الانتظار حتى يرتفع دخلك أو تهبط المعدلات. جرّب كلًّا منها في الحاسبة لترى أيها يفتح أكبر فرق بأقل جهد، فغالبًا ما يكون خفض الديون أسرع أثرًا من ادخار دفعة أكبر.