حاسبة القرض العقاري الأمريكي (PITI والإطفاء وقيم افتراضية واقعية)

القرض العقاري الأمريكي كائن بحد ذاته. فمقارنة بمعظم العالم، تميل القروض السكنية الأمريكية إلى أن تكون أطول أجلا، وثابتة السعر في الغالب، ومجمعة في دفعة شهرية واحدة يحصلها المقرض ثم يعيد توزيعها على مقيم الضريبة العقارية وشركة التأمين نيابة عنك عبر escrow account (حساب الضمان). هذه الحاسبة مضبوطة على الأعراف الأمريكية: الأجل مثبت عند 30 سنة افتراضيا، والسعر هو APR (معدل النسبة السنوي) قياسي، ويعرض التفصيل المكونات الأربعة الكلاسيكية لدفعة القرض الأمريكي مجمعة باسم PITI (الأصل والفائدة والضرائب والتأمين): principal (الأصل) و interest (الفائدة) و taxes (الضرائب) و insurance (التأمين)، إضافة إلى أي رسم HOA (رسم اتحاد الملاك). والنتيجة المعلنة هي ما سيقتطعه مصرفك فعلا من حسابك كل شهر، لا جزء القرض وحده. والضريبة العقارية في الولايات المتحدة شديدة التفاوت. فقد تتجاوز New Jersey و Illinois وأجزاء من Texas نسبة 2 بالمئة من قيمة المنزل سنويا، بينما تستقر Hawaii و Alabama و Colorado غالبا دون نصف بالمئة. تعتمد الحاسبة قيمة افتراضية قدرها 1.1 بالمئة وهي المتوسط الوطني، لكن عليك البحث عن المعدل الفعلي لمقاطعتك قبل الاعتماد على الرقم. والقيم الافتراضية لتأمين المنزل هي أيضا متوسطات وطنية وتتفاوت بشدة مع التعرض للأعاصير وحرائق الغابات والفيضانات. فمنازل ساحل Florida قد تكلف خمسة آلاف دولار أو أكثر سنويا، بينما منازل وسط البلاد الداخلية تكون عادة دون ألف دولار. استخدم هذه الأداة لتقدير دفعتك الشهرية تقريبيا، ثم نقحها بالسعر المقتبس فعلا من مقرض وبأرقام الضريبة والتأمين الفعلية للعقار الذي تقيمه. هذه النتائج تقديرات للتخطيط وليست استشارة مالية.

ما الذي يميز القروض العقارية الأمريكية

القرض العقاري ثابت السعر لمدة 30 سنة طويل بشكل غير معتاد مقارنة بمعظم الدول. ففي المملكة المتحدة وألمانيا ومعظم أوروبا تكون القروض العقارية عادة ثابتة السعر لمدة 2 إلى 10 سنوات ثم تعاد إلى سعر متغير أو تتطلب إعادة تفاوض. وأجل الـ 30 سنة الأمريكي يعني أن الدفعة مستقرة طوال عمر القرض، وهي ميزة هائلة للتخطيط طويل الأمد، لكنها تميل أيضا إلى أن تأتي بسعر أعلى قليلا مما سيحمله قرض أقصر تثبيتا في دول أخرى. وتوجد إعادة التمويل تحديدا لأن الأسعار تتغير عبر العقود، فإن هبطت الأسعار بشكل كبير خلال أجلك يمكنك استبدال القرض بآخر جديد.

توقعات الدفعة المقدمة في الولايات المتحدة عادة 5 إلى 20 بالمئة. والنزول دون 20 بالمئة يستدعي PMI (تأمين الرهن العقاري الخاص)، وهو رسم شهري يدفع لشريك التأمين لدى المقرض للحماية من التعثر. ويتراوح PMI عادة بين 0.3 و 1.5 بالمئة من رصيد القرض سنويا تبعا لدرجة الائتمان والدفعة المقدمة، ويزول تلقائيا عندما تنخفض نسبة القرض إلى القيمة دون 78 بالمئة. لا تعرض هذه الحاسبة PMI على حدة، لكن إن كنت تدفع أقل من 20 بالمئة مقدما فأضف نحو $50 إلى $200 شهريا إلى ناتج الحاسبة لمراعاته.

تكاليف الإغلاق في الولايات المتحدة تتراوح بين 2 و 5 بالمئة من مبلغ القرض وتدفع وقت الشراء. وهي تشمل رسوم إنشاء القرض لدى المقرض وتأمين الملكية والتقييم ورسوم التسجيل وضمانات الضريبة العقارية والتأمين المدفوعة مسبقا. فقرض قدره 400,000 دولار عادة ما يحمل تكاليف إغلاق بين 8,000 و 20,000 دولار لا تعرضها الحاسبة. اطلب دائما من مقرضك وثيقة Loan Estimate (تقدير القرض) التي تبين كل تكلفة إغلاق في أعمدة موحدة.

كيف تتفاوت الضريبة العقارية

الضريبة العقارية هي المدخل الأكثر تفاوتا إقليميا. فالمقاطعات تحدد معدلاتها بنفسها، وقد تتغير المعدلات الفعلية مع ارتفاع قيم المنازل دون تحديث رسمي للمعدلات المحلية. ابحث عن مقاطعتك على موقع المقيم المحلي، أو استخدم أداة مثل Zillow أو Redfin التي تعرض فاتورة الضريبة الفعلية على عقارات مماثلة. فولايات Texas و Illinois و New Jersey و Vermont و New Hampshire و Connecticut تتجاوز عادة معدلات فعلية قدرها 1.5 بالمئة. أما California و Hawaii و Alabama و Wyoming فعادة دون 0.7 بالمئة. وضمن الولاية الواحدة يوجد تفاوت كبير أيضا حسب المقاطعة والمدينة.

التأمين ومخاطر الكوارث الطبيعية

تأمين المنزل في الولايات المتحدة يجمع تغطية الحريق والسرقة والمسؤولية والطقس في معظم الولايات. أما الفيضان والزلزال فمستثنيان افتراضيا ويتطلبان وثائق منفصلة. وقد شهدت Florida و California ارتفاع أقساط التأمين بشكل كبير منذ 2020 بسبب الأعاصير وحرائق الغابات، وفي بعض الأسواق تنسحب شركات التأمين كليا. إن كنت تشتري في منطقة عالية المخاطر فاحصل على عروض من ثلاث أو أربع شركات قبل افتراض دقة القيمة الافتراضية للحاسبة. وفي الولايات الداخلية منخفضة المخاطر تكون القيمة الافتراضية غالبا أعلى مما ستدفعه فعلا.

متى تفكر في 15 سنة مقابل 30 سنة

القرض العقاري لمدة 15 سنة يحمل عادة سعرا أدنى بمقدار 0.5 إلى 1.0 نقطة مئوية من قرض 30 سنة على القرض نفسه، والأجل الأقصر يعني فوائد إجمالية أقل بكثير. فعلى قرض قدره 400,000 دولار بفائدة 6.75 بالمئة على مدى 30 سنة تدفع نحو 533,000 دولار فوائد. والقرض نفسه بفائدة 6 بالمئة على مدى 15 سنة يدفع نحو 207,000 فوائد، أي توفير قدره 326,000 دولار. والدفعة الشهرية أعلى (نحو 3,375 مقابل 2,594) لكن التكلفة الإجمالية أقل بكثير. فإن استطعت تحمل الدفعة الأعلى دون إجهاد فإن 15 سنة عادة هي الخيار الأذكى. وإن لم تستطع، فخذ 30 سنة وادفع أصلا إضافيا عند وصول المكافآت أو المبالغ الطارئة.

تمرينان عمليان للمقارنة

أولا، احسب الدفعة بسعرك المقتبس، ثم مرة أخرى بإضافة 0.25 بالمئة وطرحها. والفارق هو ما تساويه مقارنة عدة مقرضين. فعلى قرض قدره 400,000 دولار على مدى 30 سنة يساوي ربع نقطة من السعر نحو 65 دولارا شهريا و 23,000 دولار على مدى عمر القرض. وسحب ثلاثة إلى أربعة عروض من مقرضين خلال نافذة 45 يوما يحتسب استعلاما ائتمانيا واحدا فقط، فالمقارنة مجانية.

ثانيا، شغل الحاسبة بأجل 25 سنة وأضف 5,000 دولار سنويا من دفعات الأصل الإضافية. فهذا كثيرا ما يقلص قرض 30 سنة إلى 21 إلى 23 سنة ويوفر 70,000 إلى 100,000 دولار من الفوائد تبعا للسعر. ومعظم القروض العقارية تتيح دفعات أصل إضافية دون غرامة في الولايات المتحدة، لكن تأكد من ذلك مع مقرضك.

تعطيك الحاسبة الرقم المعلن. والتمرينان أعلاه يعطيانك دروس التخطيط التي تأتي من اللعب بها.