Ипотечный калькулятор США: PITI, график погашения, реалистичные значения

Американская ипотека устроена по своим правилам. По сравнению с большинством стран мира жилищные кредиты в США обычно берутся на более длинный срок, чаще всего по фиксированной ставке, и собираются в один ежемесячный платёж, который банк взимает, а затем сам перечисляет оценщику налога на недвижимость (property tax) и страховой компании через специальный счёт условного депонирования, который называется escrow. Этот калькулятор настроен под американские порядки: срок по умолчанию зафиксирован на 30 лет, ставка задаётся как стандартная годовая ставка APR, а разбивка показывает четыре классических компонента американского платежа, объединённых аббревиатурой PITI: principal (основной долг), interest (проценты), taxes (налог на недвижимость) и insurance (страховка), плюс любой сбор HOA (взнос товарищества собственников). Итоговая сумма это то, что банк реально спишет с вашего счёта каждый месяц, а не только часть по кредиту. Налог на недвижимость в Соединённых Штатах различается очень сильно. Нью-Джерси, Иллинойс и отдельные части Техаса могут превышать два процента стоимости жилья в год. Гавайи, Алабама и Колорадо нередко держатся ниже половины процента. По умолчанию калькулятор берёт 1,1 процента, это средний показатель по стране, но прежде чем полагаться на цифру, посмотрите фактическую ставку для вашего округа (county). Значения страховки тоже это средние по стране величины, и они сильно зависят от риска ураганов, лесных пожаров и наводнений. Прибрежное жильё во Флориде может обходиться в пять тысяч долларов и более в год, тогда как дома в глубине Среднего Запада регулярно стоят менее тысячи. Используйте этот инструмент, чтобы прикинуть месячный платёж, а затем уточните его реальной ставкой от банка и фактическими цифрами налога и страховки по конкретному объекту. Результаты являются оценки для планирования, не налоговая консультация.

Чем американская ипотека отличается

Ипотека с фиксированной ставкой на 30 лет необычно длинная по меркам большинства стран. В Великобритании, Германии и почти по всей Европе жилищные кредиты обычно имеют фиксированную ставку на срок от 2 до 10 лет, а потом переходят на плавающую ставку или требуют перезаключения. Американский срок в 30 лет означает, что платёж остаётся стабильным в течение всей жизни кредита, и это огромное преимущество для долгосрочного планирования, но обычно за это берут чуть более высокую ставку, чем была бы у кредита с более коротким периодом фиксации в других странах. Рефинансирование (refinancing) существует именно потому, что ставки меняются за десятилетия: если за время кредита ставки заметно упадут, вы можете заменить кредит новым.

Первоначальный взнос (down payment) в США обычно составляет от 5 до 20 процентов. Если опуститься ниже 20 процентов, включается частное ипотечное страхование, или PMI (private mortgage insurance), это ежемесячная плата страховому партнёру банка, защищающая кредитора от дефолта. PMI обычно стоит от 0,3 до 1,5 процента остатка по кредиту в год в зависимости от кредитного рейтинга и взноса и отпадает автоматически, когда отношение долга к стоимости жилья опускается ниже 78 процентов. Этот калькулятор не показывает PMI отдельно, но если ваш взнос меньше 20 процентов, прибавьте к результату калькулятора примерно от $50 до $200 в месяц, чтобы учесть его.

Расходы на оформление сделки (closing costs) в США составляют от 2 до 5 процентов суммы кредита и оплачиваются в момент покупки. В них входят комиссия за выдачу кредита, страхование права собственности (title insurance), оценка, регистрационные сборы и предоплата налога на недвижимость и страховки на счёт escrow. По кредиту в 400 тысяч долларов на оформление обычно уходит от 8 до 20 тысяч долларов, которые калькулятор не показывает. Всегда просите у банка документ Loan Estimate: он раскладывает каждый расход на оформление по стандартным столбцам.

Как различается налог на недвижимость

Налог на недвижимость это самый изменчивый по регионам параметр. Округа устанавливают собственные ставки, и фактические ставки могут расти по мере удорожания жилья без формального пересмотра местных ставок. Посмотрите свой округ на сайте местного оценщика (assessor) или используйте сервис вроде Zillow либо Redfin, где видно реальный налоговый счёт по сопоставимым объектам. Техас, Иллинойс, Нью-Джерси, Вермонт, Нью-Гэмпшир и Коннектикут регулярно превышают фактическую ставку 1,5 процента. Калифорния, Гавайи, Алабама и Вайоминг обычно держатся ниже 0,7 процента. Внутри одного штата тоже есть существенный разброс по округам и городам.

Страховка и риск стихийных бедствий

Страхование жилья в США в большинстве штатов объединяет покрытие от пожара, кражи, гражданской ответственности и погодных явлений. Наводнение и землетрясение по умолчанию исключены и требуют отдельных полисов. Во Флориде и Калифорнии страховые премии резко выросли с 2020 года из-за ураганов и лесных пожаров, а на некоторых рынках страховщики уходят совсем. Если вы покупаете жильё в зоне высокого риска, получите расчёты у трёх-четырёх страховщиков, прежде чем считать значение калькулятора по умолчанию точным. В штатах в глубине материка с низким риском значение по умолчанию часто выше того, что вы реально заплатите.

Когда выбирать 15 лет вместо 30

Ипотека на 15 лет обычно идёт со ставкой на 0,5 до 1,0 процентного пункта ниже, чем на 30 лет по тому же кредиту, и более короткий срок означает заметно меньше процентов в сумме. По кредиту в 400 тысяч долларов под 6,75 процента за 30 лет вы платите примерно 533 тысячи долларов процентов. Тот же кредит под 6 процентов за 15 лет даёт около 207 тысяч процентов, экономия в 326 тысяч долларов. Ежемесячный платёж выше (около 3375 против 2594), но общая стоимость намного меньше. Если вы тянете более высокий платёж без напряжения, 15 лет обычно более разумный выбор. Если нет, берите 30 лет и вносите дополнительные платежи в счёт основного долга, когда приходят премии или непредвиденные поступления.

Два практических упражнения для сравнения

Во-первых, посчитайте платёж по предложенной вам ставке, а затем повторите расчёт, прибавив и отняв 0,25 процента. Эта разница и есть то, ради чего стоит обзвонить несколько банков. По кредиту в 400 тысяч долларов на 30 лет четверть процентного пункта ставки стоит примерно 65 долларов в месяц и 23 тысячи долларов за весь срок. Запрос трёх-четырёх предложений от банков в пределах 45 дней засчитывается как один кредитный запрос, поэтому сравнивать ничего не стоит.

Во-вторых, запустите калькулятор со сроком 25 лет и добавьте 5 тысяч долларов в год дополнительными платежами в счёт основного долга. Это часто сокращает 30-летний кредит до 21 до 23 лет и экономит от 70 до 100 тысяч долларов процентов в зависимости от ставки. Большинство ипотек в США позволяют досрочно гасить основной долг без штрафа, но уточните это у банка.

Калькулятор даёт вам итоговую цифру. А упражнения выше дают уроки планирования, которые рождаются, когда с ним экспериментируешь.